「新築は価格が高いから、不動産投資には向いていない」

「中古の方が利回りが高いから、投資するなら中古を選ぶべき」

不動産投資について調べていると、このような意見を目にすることがあります。

確かに、新築・築浅物件は中古物件と比べて購入価格が高くなりやすく、その分、表面利回りが低く見えるケースもあります。

では、価格や利回りだけを理由に、新築・築浅を最初から選択肢から外してしまってよいのでしょうか。

今回は、新築・築浅物件を避ける人が気にしているポイントと、それでも新築・築浅が選択肢になる理由を整理していきます。

新築・築浅が敬遠される理由① 購入価格が高くなりやすい

まず挙げられるのが、購入価格です。

新築物件では、土地代や建築費だけでなく、販売にかかる費用なども含まれて価格が形成されています。

そのため、同じような立地・広さの中古物件と比較すると、購入価格が高くなるケースがあります。

不動産投資では購入価格が高くなるほど、同じ家賃収入でも表面利回りは低くなります。

ただし、ここで注意したいのは、購入価格の安さだけで投資結果が決まるわけではないということです。

新築・築浅が敬遠される理由② 新築時の家賃を維持できるとは限らない

新築物件には、「新しい部屋に住みたい」という入居者からの需要があります。

そのため、新築時には周辺の中古物件より高めの家賃で募集できるケースもあります。

しかし、一度入居者が退去すれば、その物件はすでに「新築」ではありません。

次の募集でも同じ家賃を維持できるとは限らないため、購入時のシミュレーションでは、現在の家賃だけでなく将来的な賃料変化も想定しておく必要があります。

一方で、新築・築浅には「修繕」というメリットもある

価格や利回りだけを見ると中古物件が魅力的に見える一方、新築・築浅には別のメリットがあります。

そのひとつが、購入直後の修繕リスクを比較的抑えやすいことです。

中古物件では、築年数やこれまでの修繕状況によって、

といった費用が比較的早い段階で発生する可能性があります。

もちろん新築でも将来的な修繕は必要ですが、購入直後から大規模な修繕が必要になる可能性は一般的に低くなります。

つまり、「中古の方が安い」という購入時の価格差だけではなく、購入後にどの程度の費用がかかるのかまで考える必要があります。

融資条件まで含めると評価が変わることもある

不動産投資では、物件そのものだけでなく「どのような条件で購入できるか」も重要です。

金融機関は、購入する方の年収や金融資産、既存のお借入れなどに加えて、物件の立地や築年数、収益性なども踏まえて審査します。

物件によっては、新築・築浅であることが融資期間などの面でプラスに働くケースもあります。

反対に、中古物件で高い利回りが期待できても、融資期間が短くなることで毎月の返済負担が大きくなる可能性もあります。

中古物件には「実績が見える」という強みがある

もちろん、中古物件にも大きなメリットがあります。

すでに入居実績がある物件であれば、これまでどの程度の家賃で貸し出されてきたのか、入居状況はどうだったのかなど、実際の運用状況を確認できる場合があります。

購入価格が抑えられることで、条件によっては新築・築浅より高い利回りを期待できることもあります。

一方で、建物の状態やこれまでの修繕履歴などを十分に確認せず、利回りだけを見て購入すると、想定外の費用が発生する可能性があります。

中古物件では特に、「なぜこの利回りになっているのか」まで確認することが大切です。

売却するときまで考えて選ぶ

不動産投資では、購入時だけでなく「将来どうするのか」という出口戦略も重要です。

新築・築浅物件であっても、保有している間に築年数は進みます。

一方、中古物件でも立地や賃貸需要、建物の管理状態などによっては、長期間安定して運用できる可能性があります。

そのため、

こうした「購入後の時間」まで含めて考えることで、新築・築浅と中古の見え方も変わってきます。

結局、新築・築浅と中古はどちらがいい？

結論として、すべての人に「新築が良い」「中古が良い」と言える答えはありません。

例えば、

というように、自分が何を優先するかによって答えは変わります。

物件を「築年数だけ」で絞り込まない

不動産投資では、条件を決めて物件を探すことは大切です。

ただし、「新築は高いから見ない」「中古しか買わない」と最初から選択肢を狭めてしまうと、本来自分に合っていた物件まで除外してしまう可能性があります。

見るべきなのは築年数だけではなく、購入価格、賃料、修繕、融資、立地、賃貸需要、そして将来の出口まで含めた全体です。

FIELDでは、区分マンションから一棟アパート・一棟マンションまで幅広く取り扱い、お客様の年収や金融資産、既存のお借入れ、今後の資産形成の目的などを踏まえながら物件をご提案しています。

「自分の場合は新築・築浅と中古のどちらが合うのか」についても、単純な利回り比較だけではなく、購入後まで含めて検討してみてはいかがでしょうか。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。物件価格、賃料、修繕費、融資条件、将来の売却価格等は、物件や市況、金融機関、お客様の状況によって異なります。実際の投資判断にあたっては、個別の条件をご確認ください。