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FIELDは1都3県で活動する不動産投資会社です。金融や財務を含めた不動産のスペシャリストとしてお客様のご事情・ご要望に合った資産運用をご提案しております。

不動産投資は保有して家賃収入を得ることがメインの投資です。しかし状況によっては売却した方が良い場合もあります。具体的にどのようなケースで売却を検討すべきなのか、投資物件を売却するメリット・デメリット、2種類の売却方法について解説いたします。

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投資物件の売却について

投資物件を売却するメリット・デメリット

メリット
将来の損失を回避できる

将来の損失を回避できる

収益物件は入居者がいる限り安定的に家賃収入を得ることができます。しかし建物は月日の経過とともに老巧化しますし、退去時にハウスクリーニングや設備の新調などをことで費用がかかるものです。さらに、ローンの金利が上昇した場合は支出総額が増えてしまう可能性もあります。
始めのうちは利益が出ていたものの徐々に上記のような理由で損失が出る、出そうになってきている場合、売却すればそれ以上の損失を回避することが可能です。

まとまった資金を得て有効活用できる

まとまった資金を得て有効活用できる

不動産は高額な資産ですから、売却すればまとまった資金を一度に得ることができます。売却により得た資金は自由に使うことが可能です。

たとえば、ローンの返済に充てたり、新たな収益物件の購入資金にしたり、別の事業資金にしたり、老後の蓄えにしたりなどができます。実際に、売却代金を元手に前回より資産価値が高く収益性の高い物件を購入して投資を拡大するケースも少なくありません。
まとまったお金を状況によりさまざまな用途に使えることは売却の大きなメリットと言えるでしょう。

入居者募集の手間やストレスから解放される

入居者募集の手間やストレスから解放される

収益物件は入居者がいれば長期的に安定して家賃収入を得ることができます。逆に空室になれば収入が途絶えてしまうため、長く住んでもらうための工夫が必要です。また、退去した後は入居者募集のために不動産会社を通して宣伝を行わなければなりません。

入居者募集は手間がかかりますし、決まるまでは収入がゼロになるためストレスも溜まります。しかし売却してしまえば手間もストレスもなくなります。収入の増減がなくなりますし、まとまった売却代金を受け取れるため資金計画を立てやすくなるでしょう。

デメリット
収入の柱を失ってしまう

収入の柱を失ってしまう

不動産投資の魅力は長期的に安定した形で家賃収入を得られることです。しかし収益物件を売却してしまえば定期的な収入は途絶えることになります。長期目線で考えた場合、これはデメリットと言えるでしょう。

特に人気エリアにある収益性の高い物件の売却は慎重に行うべきです。売却により大きな収入の柱を失うことになるため、家計に大きな影響を与える可能性があるためです。終始がマイナスになっている、資金が必要であるなど特別な事情がない限りは安易に売却するのはおすすめできません。

現金化には時間がかかる

現金化には時間がかかる

不動産は株などと異なり流動性の低い資産です。売却開始から実際に売れるまでは3~6ヶ月程度かかり、長ければ1年以上かかることもあります。

もちろん、人気エリアの物件や築浅物件の場合は早期に買い手が見つかる可能性もあります。しかしそうでなければ現金化までに時間がかかることは覚えておきましょう。

また、欠陥が多く修繕が必要な物件の場合はリフォーム等が必要となり、売却までにさらに時間がかかる可能性があるためご注意ください。

オーナーチェンジ物件で注意したいトラブル

オーナーチェンジ物件で注意したいトラブル

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態の売却であるため利回り計算がしやすく、購入後すぐに家賃収入が入ることから買い手にとってメリットがあります。売主様にとっても買い手がつきやすい可能性がある点はメリットです。

しかし、入居者がいるため内覧できず物件の状態を確認できないことから売却価格が安くなる傾向にあります。また、入居者がすぐに退去したり、重大な欠陥が発覚したり、売却後にトラブルへ発展することも少なくありません。

投資物件の売り時

減価償却期間が終了したタイミング

減価償却期間が終了したタイミング

「減価償却」は不動産投資の収益に大きく影響するものです。建物は月日の経過とともに劣化するため資産価値もそれに伴って減少します。その減少分は「減価償却費」として経費計上することができます。つまり、減価償却できている期間は所得税・住民税を抑えられるわけです。

減価償却期間は木造住宅なら22年、鉄筋コンクリート住宅であれば47年となります。この期間が過ぎると減価償却費を経費として計上できなくなり納税額が増えるため、売却を検討する目安となるのです。

減価償却費がローン元金返済額を下回るタイミング

減価償却費がローン元金返済額を下回るタイミング

減価償却費がローンの元金返済額を下回るデッドクロス状態も売却を検討する目安となります。

減価償却費と異なり、ローン元金は経費として計上できません。「元利均等返済」の場合、年数の経過とともに元金返済割合が増えます。一方、減価償却費は一定かつ定められた期間までで終了します。つまりいずれは、経費として計上できていた減価償却費を、経費計上できないローン元金返済が上回ってしまうのです。

こうなると、経費に計上できない支出が増えて税金を多く納税することになります。キャッシュフローが悪化するため、売却を検討した方が良い可能性があるわけです。

不動産の価値が高まっているタイミング

不動産の価値が高まっているタイミング

不動産投資を行う理由、それは「利益を出す」ことです。その前提に従うのであれば、不動産の価値が高まっているタイミングは売り時として理想的であると言えるでしょう。

再開発が行われる、新たに駅ができる、ベッドタウンとして注目されてきている、など不動産価格はさまざまな要因で高まります。国土交通省のホームページで路線価をチェックすることができますので、公示価格が高くなったのであれば「売り時」と意識しても良いでしょう。

もちろん、価値が高まっているということは収益性もアップする可能性が高いということです。実際に売却するかどうかは、減価償却や税金を含め長期的な目線でシミュレーションした上で決定することをおすすめします。

ランニングコストが増加する前

ランニングコストが増加する前

区分マンション投資において修繕積立金は意外と大きな支出です。修繕積立金は段階積立方式であることがほとんどで、数年ごとに金額が増えていきます。また、近年は資材の高騰により建築費・工事費が高くなっていて、一時徴収金を請求されることも珍しくありません。

このようなことを踏まえると、大規模修繕を控えているタイミングではランニングコストがかさむことが予想されます。多額の出費をする前に不動産を売却するのも良いタイミングと言えるのではないでしょうか。

築20年を迎える物件がまさに売り時な理由

築20年を迎える物件がまさに売り時な理由

住宅にとって築20年は大きな節目で、水回りや内装・外装などを修繕・交換することが増えるタイミングとされています。そのため、築20年を迎える前に売却すれば修繕費用などをかけずに済むのです。

実はこうした古い物件は買い手側にもメリットがあります。資産価値は築20年以降になると下がることがなくほぼ横ばいになります。大幅な下落リスクがないため、リフォームで付加価値を足してから賃貸活用・売却することで収益を上げやすいのです。

このように無駄な修繕コストをかける必要もなく、意外と売れやすいことから築20年は売り時のタイミングといわれています。

投資物件の売却方法

投資物件を売却する方法は「仲介売却」と「買取」の2種類あります。仲介売却は不動産会社が仲介をしてより高く売却できる方法で、買取は不動産会社が直接買い取るスピーディーな売却方法です。

それぞれの特徴や流れを以下で解説していきます。

投資物件の売却方法

少しでも高く売るなら「仲介売却」
仲介売却とは

仲介売却とは

仲介売却は「ある程度時間がかかってもいいのでなるべく高く売却したい」という方におすすめの売却方法です。

仲介売却は売主様に依頼された不動産会社が物件を宣伝して購入希望者様を探します。一般市場に売り出すため相場にあった価格で売却可能です。また、広く買主様を募ることで、より条件の良い売却を実現することも可能です。

売却までにかかる期間は3~6ヶ月が一般的で、物件の状態や地域のニーズによっては1年以上かかるケースもあります。また、契約不適合責任を負うリスクもあるため注意が必要です。

デメリットはありますが、「投資費用をしっかり回収したい」「新たな投資に向けて大きな金額が必要」という方には仲介売却がおすすめです。

仲介売却の流れ
STEP1:売却のご相談・無料査定のご依頼
当社ではお電話やWebで売却のご相談や無料査定依頼を承っております。不動産に関する疑問・ご不安がございましたらお気軽にお問い合わせください。
STEP2:現地調査・不動産査定
ご相談時にお約束した日時に現地お伺いし訪問査定を行います。簡易的な机上査定も可能ですが、売出し価格の決定には訪問査定が必要となります。
STEP3:査定価格のご提示とご説明
訪問査定により算出した査定価格をご提示いたします。土地・建物の状況や住宅設備、周辺環境、相場などさまざまな要素をもとに算出した価格です。ご不明点があればわかりやすくお答えいたしますので、お気軽にご質問ください。
STEP4:売却に向けたお打ち合わせ
売却活動の内容やスケジュールをご提案し具体的なお打ち合わせをいたします。また、各種説明事項をお客様にお伝えします。
STEP5:媒介契約の締結
査定価格や売却活動の内容にご納得いただけましたら当社と媒介契約を締結していただきます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、ご契約時にそれぞれの特徴についてご説明させていただきます。
STEP6:売却・宣伝活動の開始
ご提案した内容に沿って売却活動を進めていきます。広告費用については当社負担となりますのでご安心ください。また、内覧のご希望があればご対応をお願いすることになりますのでご協力くださいませ。
STEP7:売買契約の締結
当社が買主様と価格や引き渡し条件などの交渉を行います。売主様・買主様ともにご納得いただけましたら売買契約の締結となります。このタイミングで買主様から手付金が支払われるのが一般的です。
STEP8:引き渡しに向けた準備
引き渡しに向けた準備を進めていただきます。売却時には抵当権を抹消する必要があるため、抵当権抹消手続きをお忘れなくお進めください。
STEP9:決済とお引き渡し
契約時に取り決めた期日までに買主様から代金を入金していただきます。売主様は物件と鍵を買主様にお引き渡しいただきます。
少しでも早く売るなら「買取」
買取とは

買取とは

買取は「なるべく早く売却して現金化したい」という方におすすめの売却方法です。

買取では不動産会社が買い手となって、売主様の物件を直接買い取ります。市場に売り出して買主様を探す必要がないため、すぐに売却・スピーディーに現金化できることが買取のメリットとなります。内覧対応の手間もなく仲介手数料を支払う必要もありません。また、契約不適合責任が免除されるのも買取の大きな特徴です。

一方で、売却価格は仲介売却よりも安くなる傾向にあります。実際の売却価格は相場の7割程度になることがほとんどです。

「キャッシュフローが悪化したのですぐ売りたい」「新たな投資のためにまとまった現金がすぐに必要」といったケースでは買取がおすすめです。

買取の流れ
STEP1:売却のご相談・無料査定のご依頼
当社ではお電話やWebで売却のご相談や無料査定依頼を承っております。不動産に関する疑問・ご不安がございましたらお気軽にお問い合わせください。
STEP2:現地調査・不動産査定
ご相談時にお約束した日時に現地お伺いし訪問査定を行います。簡易的な机上査定も可能ですが、買取価格の決定には訪問査定が必要となります。
STEP3:査定価格のご提示とご説明
訪問査定により算出した査定価格=買取価格をご提示いたします。土地・建物の状況や住宅設備、周辺環境、相場などさまざまな要素をもとに算出しております。ご不明点があればわかりやすくお答えいたしますので、お気軽にご質問ください。
STEP4:売却に向けたお打ち合わせ
売却活動の内容やスケジュールをご提案し具体的なお打ち合わせをいたします。また、各種説明事項をお客様にお伝えします。売買に必要な書類をご案内いたしますので、ご準備くださいませ。
STEP5:売買契約の締結
価格や引き渡し時期などお打ち合わせした内容にご納得いただけましたら、当社と売買契約の締結をしていただきます。
STEP6:決済とお引き渡し
契約した内容に沿って当社から代金を入金いたします。お客様の方では必要書類の手続きや鍵のご準備などをお願いいたします。

不動産を活用した資産運用を成功させる秘訣は「正しい知識」と「確かな情報力」です。当社ではみなさまが不動産投資で成功していただけることを願って、定期的にセミナーを開催しております。また、不動産投資に関するお悩み・疑問・ご相談も随時受付中です。ぜひお気軽に当社へお問い合わせください。

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