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不動産投資は株などと異なり、自己資金が少なくても始めることができる投資です。しかも景気の影響を受けにくく、長期的に安定した収益を得ることができるミドルリスク・ミドルリターンの投資法となります。

ここでは不動産投資を検討されている方に向け、不動産投資の種類やメリット・デメリット、投資を行う上で大切な利回りについて解説します。

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不動産投資をこれから始める方へ

不動産投資は決してハードルが高くない投資です

不動産投資は誰でも始められる投資です

不動産投資とは簡単に言えば「大家さんになって家賃収入を得る」ことを目的にした投資です。すでに不動産を所有されている方はもちろん、サラリーマンの方であっても一棟マンションや区分マンションを購入して投資をスタートすることができます。

「不動産を購入する資金がない」と言う方もいらっしゃることでしょう。しかし、収益物件は金融機関からの融資を受けることで購入することが可能です。たとえば株などは始めたくても、銀行から資金を借りることはできません。しかし不動産投資ならば融資を受けることでいつでもスタートできます。

このように、不動産投資を始めることは決してハードルが高くありません。新たな収入の柱として、将来に向けた資産形成の一貫として始められてはいかがでしょうか。

不動産投資は誰でも始められる投資です

代表的な不動産投資の種類

不動産投資とは大まかにいうと収益物件を購入しオーナーとして人に貸し出して家賃収入を得る投資法です。不動産投資を細かく分けると「区分マンション」「一棟マンション・アパート」「戸建て」の3種類あります。それぞれの投資でかかる初期投資費用や抱えるリスク、受けられるリターンも変わるので、実際に始める場合はご自身がどの不動産投資法に適しているかを考えることから始めましょう。

以下で3種類の不動産投資について解説していきます。

区分マンションのメリット・デメリット

区分マンションは初期投資が少額になりやすいため、自己資金が少ない方や初心者の方でも始めやすいのがメリットです。建物管理は管理会社が行うため、手間や修繕費用なども少なく抑えられます。加えて、マンションは資産性が高く、値崩れがしずらいので老後の資産として長期保有が可能です。

ただし、退去されると収入がゼロとなるため空室リスクの影響が大きく、利回りは一棟投資よりも低くなることが多い点はデメリットです。区分マンションは手が掛からないので、ほったらかしで投資をしたい方に向いています。

一棟マンション・アパートのメリット・デメリット

一棟マンション・アパートは複数戸を所有して貸し出すため家賃収入の総額が大きくなるのがメリットです。数戸の空室が出ても他が埋まっていれば収入がゼロになることがないため、リスクを分散できるのも大きな利点となります。また、共用部分にも手を加えられるためニーズに合わせた運営を行えるのが魅力です。

一方で、一棟投資は多額の初期投資が必要となり、金銭面でのハードルが高いのがデメリットです。場合によっては融資を受けられないこともあります。また、外壁修繕など建物全体の修繕費用を出す必要がありランニングコストも大きくなるのが懸念点です。

一棟建築できる土地を所有されている方、すでに不動産投資を行っていて経験豊富な方などに向いています。

戸建てのメリット・デメリット

戸建てはマンション・アパートよりも長く入居してくれる傾向にあるため、長期的な家賃収入を得やすいのがメリットです。また、戸建てであることがバリューであるため、集合住宅よりも立地の影響を受けにくい特徴があります。

一方で、築古物件の場合、金融機関のローンが通りにくい傾向にある点は注意が必要です。区分マンションと比べて間取りが広いため修繕費用が多くかかるのもデメリットとなります。また、退去後、建物の築年数や状態によっては修繕しても新たな入居者が見つかりにくい傾向にあるのも懸念点です。

空き家となっている戸建てを活用したい方、土地をお持ちの方などであれば戸建て投資は向いています。

利益が出る仕組み

投資には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2種類の利益があります。不動産投資も同じで、家賃収入と売却益により利益を得ることが可能です。不動産投資における利益の仕組みを具体的に以下で解説します。

インカムゲイン(家賃収入)で長期的な利益を獲得

インカムゲイン(家賃収入)で長期的な利益を獲得

インカムゲインとは資産を保有することで得られる利益のことです。不動産投資においては保有している物件を大家として第三者に貸すことで得られる家賃収入がインカムゲインとなります。

中古物件の家賃は変動することがほぼないため、景気の影響を受けにくく入居者がいる限りは安定的に収入を得ることができます。インカムゲインは一度に大きな利益を得ることは難しいものの、長期的・安定的に利益を得ることができます。そのためインカムゲインは現在の不動産投資においてメインの利益獲得方法です。

キャピタルゲイン(売買益)で短期的に利益を獲得

キャピタルゲイン(売買益)で短期的に利益を獲得

キャピタルゲインとは資産を安く購入し高く売却することで発生する利益のことです。不動産投資においては、物件を安く購入して付加価値などを与えた上で再販し売却益を出すことがキャピタルゲインとなります。

不動産価格が上昇している時期、またはエリアであれば積極的に狙うことも可能です。事実、バブル期は不動産価格が急騰していたタイミングで、不動産投資といえばキャピタルゲインの獲得がメインでした。しかし現在は不動産価格の急変動はほぼ起こることがないため、どちらかというとインカムゲイン=家賃収入を狙った投資がメインとなっています。10~20年の中期スパンで運用を行い、残債の減ったタイミングで売却益を獲得するケースが主な考え方となります。

不動産投資のメリット・デメリット

メリット
自己資金が少額でも投資を始められる

自己資金がなくても投資を始められる

不動産投資は株やFXと異なり、銀行から融資を受けて始められるのがメリットです。

自己資金が少額でもローンを組むことができるためレバレッジをきかせ、自己資金を遥かに超えた価格の物件を購入することが可能です。また、大きな金額を動かせるため自己資金のみよりリターンも大きく、スピード感を持って投資拡大できるのも不動産投資の魅力です。

物件が働いて稼いでくれる

物件が働いて稼いでくれる

不動産投資は、長期的に安定した収入を得られるようになることがメリットです。

一般的に賃貸物件は入居すれば1~2年住み続けます。管理会社に任せてしまえば大家さんは特に何もしなくても収入を得ることができるのです。賃貸需要の高いエリアで条件の良い物件を購入することができれば長期的・安定的に収入の柱を得られるのは大きな魅力と言えるでしょう。

大きな資産を持つことができる

大きな資産を持つことができる

融資を受けて購入した不動産であってもそれはご自身の資産になります。人気エリアの不動産であれば長期的に収入も得やすいですし、いざというときに売却できる大切な資産となることでしょう。

たとえば、自己資金300万円で銀行から2200万円の融資を受けて土地付きの戸建てを購入した場合、購入した時点でローンを完済していなかったとしても2500万円の資産を保有しているとみなされるのです。

節税につなげることもできる

節税につなげることもできる

不動産購入に必要な仲介手数料や実質費用のかからない減価償却、借入金の利息、管理費、修繕費などあらゆる費用は経費として計上することが可能です。

たとえばサラリーマンの場合、給与所得と不動産投資の損益を合算(損益通算)して確定申告をすることで所得税や住民税をへらすことができます。

相続税を低減することが可能

相続税を低減することが可能

不動産投資は相続税対策にもなります。相続税の対象となる不動産評価額は時価の70%程度になるためです。

たとえば5000万円の資産を現金で保有していた方が亡くなると、相続税の課税対象となるのは5000万円です。しかし、亡くなる前に5000万円の収益物件を購入した場合、相続税の対象となるのは時価の70%である不動産評価額となります。つまり、3500万円に税金がかかるため、安く抑えることが可能となるのです。

いざという時の死亡保険代わりになる

いざという時の生命保険代わりになる

不動産投資は死亡保険代わりとして活用することも可能です。

一般的に収益物件を購入する場合、ローンを組んで団体信用生命保険に加入することになります。この保険に加入すると、ローン返済中に契約者が死亡または高度障害状態になった時、ローン残債は保険金により弁済されます。残された家族にローンの返済義務はなく、不動産を手放すことなく家賃収入も入り続けるため、「死亡保険の代わり」として不動産投資は機能するわけです。

デメリット
空室でも固定資産税はかかる

空室でも固定資産税はかかる

土地や建物どのような不動産であっても固定資産税は必ずかかります。税額は面積や地価によって決定し、価値ある資産であるほど高くなるのが特徴です。

もちろん、空室で家賃収入がなくても固定資産税はかかります。そのため、不動産投資を資金的に余裕を持った状態で始めることが大切です。

空室リスクへの対応が必要

空室リスクへの対応が必要

不動産投資は、家賃収入がメインの収益です。空室が発生すると収入がゼロになるため、空室期間が長ければ長くなるほど赤字になる可能性が高まることでしょう。

賃貸需要がしっかりした利回りの良い物件を購入する、空室を出さないための工夫を行うことが大切です。

維持管理や修繕に費用がかかる

維持管理や修繕に費用がかかる

建物は時間が経てば老巧化し何らかの理由で設備が故障を生じることもあります。その場合は修繕を行う必要があり、その費用を捻出しなければなりません。

修繕に費用がかかりますが、それを機会に不動産の価値を高められる可能性もあります。適切な維持管理ができていれば将来の家賃収入アップにもつながる可能性があるのでぜひ行っていきましょう。

災害や事故のリスク

災害や事故のリスク

地震や洪水などの自然災害による建物の倒壊や、火災や何らかの事故により不動産価値が下がるといったリスクがあります。修繕できるレベルであれば良いですが、物件が再利用できない状態になってしまうこともなくはありません。

不動産投資を行う場合、こうした災害・事故のリスクに備えて地震保険や火災保険などに加入することが大切です。

不動産投資に必要な初期費用リスト

不動産投資では物件購入費用以外にも仲介手数料や不動産取得税などさまざまな費用がかかります。かかる初期費用の目安としては、おおむね物件価格の15%前後になるのが一般的です。もちろん、ケースによっても必要となる費用の額は変動するため、事前に確認しておきましょう。

不動産投資で必要となる初期費用を以下にまとめましたのでご覧ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

費用内訳 概要
頭金 不動産投資における自己資金です。目安としては物件購入価格の10%程度となります。多ければ銀行からの信用も得られやすくローンを組みやすくなります。
仲介手数料 物件購入時に仲介した不動産会社へ支払う成功報酬です。「3% + 6万 × 消費税」が上限となります(400万円以上の場合)。
不動産登記費用 所有権や担保を登記する際にかかる費用です。所有権移転登記は建物の場合、固定資産税評価額の2.0%となります。
司法書士依頼料 複雑で手間のかかる登記手続きを司法書士に依頼する際に支払う報酬です。
ローン事務手数料 ローンを組む際に支払う手数料です。金融機関によって異なり、融資金額の1~2%が目安となります。
ローン保証料 借入金の保証をする保証会社と契約を結ぶ際に必要な費用です。
地震保険・火災保険料 地震などの自然災害や火災への備えとなります。加入しなくても法律違反とはなりませんが、いざという時のために備えることは大切です。
不動産取得税 不動産の取得にかかる税金です。住宅でない家屋の場合は固定資産税評価額×4%、土地及び家屋は3%となります。
印紙代 売買契約書や金銭消費貸借契約書、ローンを組む際の契約書に貼付する印紙の代金です。書類に記載されている金額により印紙代が変動します。
清算金 売主様は毎年1月1日に固定資産税・都市計画税を支払います。その年の途中で売買が行われた場合、引き渡し以降分の税金を買主様が負担するのが一般的です。

不動産投資の利回りについて

不動産投資の利回りについて

不動産投資を行う上で利回りの計算と把握はとても大切なものとなります。

利回りとは投資した金額に対して得られる利益のことです。利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類あります。収益物件購入の際に重要視すべきなのはより現実的な数値である実質利回りです。

実質利回りは、ケースにより参考値が異なるため自分で計算しなければなりません。物件の収益性を比較し、より精度の高い投資を行うためにも、実質利回りの計算は必ず行うようにしましょう。

表面利回り

年間の家賃収入を物件価格で割った数値です。ランニングコストや空室コストは入っていないためこれだけで購入を決めるのは危険です。

満室想定利回り

すべてが満室である場合の年間家賃収入を物件価格で割った数値です。実際には空室となる可能性もあるため、これだけで購入を決めることはできません。

実質利回り

年間の家賃収入からランニングコストや空室コストなどを差し引いて算出した数値です。必要なコストはケースによって異なるため自分で計算する必要があります。よりリアルな数字となりますので、物件購入時は実質利回りで判断すべきです。

不動産を活用した資産運用を成功させる秘訣は「正しい知識」と「確かな情報力」です。当社ではみなさまが不動産投資で成功していただけることを願って、定期的にセミナーを開催しております。また、不動産投資に関するお悩み・疑問・ご相談も随時受付中です。ぜひお気軽に当社へお問い合わせください。

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