利回りだけで選んでいませんか？2026年の不動産投資で見るべき物件の条件

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2026.08.25

不動産投資の物件を探していると、どうしても目に入りやすいのが「利回り」です。

「利回りが高い物件ほど儲かるのでは？」
そう考える方も多いのではないでしょうか。

もちろん、利回りは物件の収益性を判断するうえで大切な指標です。

しかし、物件価格や金利、賃貸市場が変化している2026年の不動産投資では、利回りだけで物件の良し悪しを判断することはできません。

〇高利回り＝良い物件とは限らない
表面利回りは、物件価格に対してどれくらいの家賃収入が見込めるのかを示す、分かりやすい指標です。

一方で、その数字だけでは、
・空室が発生する可能性
・修繕や管理にかかる費用
・ローンの返済額
・将来の資産価値
などは判断できません。

例えば、利回りが高くても賃貸需要が弱く、空室期間が長くなれば、想定していた家賃収入を得られない可能性があります。

反対に、利回りだけを見るとそれほど高くなくても、入居需要が安定しているエリアであれば、長期的には安定した運用につながるケースもあります。

〇2026年は「価格」と「収益性」をより慎重に見る
2026年4～6月期の投資用不動産市場では、一棟アパートと区分マンションの掲載価格が前四半期から下落する一方、表面利回りは上昇しました。一棟マンションは価格が小幅に上昇し、過去最高額を更新するなど、物件種別によって動きにも違いが出ています。

つまり、「不動産市場全体が上がっている・下がっている」という見方ではなく、物件ごとの条件を見極めることがより重要になっているということです。

〇見るべきなのは「長く選ばれる物件か」
物件を検討するときにFIELDが大切にしているのは、「この物件を購入できるか」だけではありません。

そのエリアに賃貸需要があるのか、駅からの距離や周辺環境はどうか、建物の状態はどうか。そして、将来的に売却する場合にも需要が期待できるのか。

不動産投資は、購入して数カ月で終わるものではありません。

5年後、10年後まで考えたときに、「入居者から選ばれ、投資家からも選ばれる物件か」という視点を持つことが大切です。

〇一棟と区分でも見るポイントは変わる
また、同じ投資用不動産でも、一棟アパートと区分マンションでは見るべきポイントが異なります。

区分マンションでは立地や管理状況、一棟物件では土地の価値や建物全体の修繕状況、複数戸の賃貸需要なども重要になります。

だからこそ、「利回り○％以上」といった一つの基準だけで探すのではなく、自分の資産状況や投資目的に合った物件を選ぶことが必要です。

〇FIELDでは物件の「その先」まで考えます
FIELDでは、区分マンションから一棟アパート・一棟マンションまで幅広く取り扱っています。

単純に利回りの高い物件をご紹介するのではなく、お客様の融資状況や資産形成の目標、今後の買い増しまで考えながら、物件をご提案しています。

物件価格や金利が変化している今だからこそ、大切なのは「数字が良く見える物件」を探すことではなく、自分にとって長く持てる物件を見つけることです。

「どんな物件を選べばいいのかわからない」「利回り以外に何を見ればいいの？」という方は、ぜひお気軽にFIELDへご相談ください。

次回は、良い物件に出会ったときにチャンスを逃さないための、「購入できる状態をつくる準備」についてご紹介します。

まずは借入可能額を診断してみませんか？
約1分で借入可能額の目安を確認できるシミュレーターをご用意しています。
診断結果を見てから、ご相談いただくかどうかをご検討いただけますので、まずはお気軽にお試しください。

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