不動産投資は本当に年金対策になる？老後の「第二の収入」をつくる考え方

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不動産投資は本当に年金対策になる？老後の「第二の収入」をつくる考え方

不動産投資は本当に年金対策になる？老後の「第二の収入」をつくる考え方

2026.10.13

「老後は年金だけで生活できるのだろうか」

将来のお金について考え始めたとき、選択肢の一つとして
「年金対策としての不動産投資」
に興味を持つ方も多いのではないでしょうか。

実際、不動産を保有して家賃収入を得ることができれば、公的年金とは別の収入源を持つことにつながります。

ただし、「不動産を持てば、そのまま年金代わりになる」と考えるのは少し早いかもしれません。

大切なのは、購入時の収益だけではなく、ローン返済後や10年・20年先まで見据えて資産をつくっていくことです。

なぜ不動産投資が「年金対策」といわれるのか

2026年度の老齢基礎年金（満額）は、月額70,608円です。

一方、厚生労働省が示す標準的な厚生年金額は、夫婦2人分の老齢基礎年金を含めて月額237,279円となっています。

もちろん、実際に受け取れる年金額は働き方や加入期間、収入などによって異なります。

だからこそ、公的年金だけに頼るのではなく、
自分自身でも老後の収入源を準備しておきたい
と考える方が増えています。

その方法の一つが、不動産を保有し、家賃収入を得る不動産投資です。

ポイントは「ローン返済後」を考えること

年金対策として不動産投資を考えるのであれば、目先の家賃収入だけを見るのではなく、
将来ローンを返済した後、その物件がどうなっているか
を考えることが重要です。

・老後までにローンをどの程度返済できるのか
・将来も入居需要が期待できるエリアなのか
・築年数が進んだとき、どの程度の修繕が必要になるのか
・売却したいときに需要が見込める物件なのか

こうした部分まで考えておかなければ、「家賃収入があるから安心」とは言い切れません。

反対に、長期的な賃貸需要や資産価値まで考えて物件を選び、計画的にローンを返済していけば、
公的年金とは別の収入源を持つ
という選択肢につながります。

「家賃＝そのまま収入」ではない

もう一つ注意したいのが、家賃として入ってきた金額が、そのまますべて手元に残るわけではないということです。

不動産を保有している間には、管理費や修繕費、固定資産税、保険料など、さまざまな費用が発生します。

税務上の不動産所得についても、原則として次のように計算されます。

総収入金額－必要経費＝不動産所得

国税庁では、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが、不動産収入を得るために直接必要な費用として挙げられています。

年金対策として考える場合も、
「毎月いくら家賃が入るか」ではなく、「最終的にいくら残るのか」
を見ることが大切です。

年金対策なら「利回りが高い物件」が正解？

老後の収入を目的にすると、「できるだけ利回りの高い物件を買いたい」と考える方もいるでしょう。

もちろん収益性は重要です。

ただし、20年、30年と長期的に保有するのであれば、利回りだけでなく、

・賃貸需要
・立地
・建物の状態
・将来の修繕
・売却のしやすさ
・融資条件

まで含めて考える必要があります。

「年金対策だから何か不動産を買う」のではなく、
「老後まで持ち続けられる不動産を選ぶ」という視点が重要です。

何歳から始めればいい？

年金対策として不動産投資を考えたとき、「何歳から始めればいいのか」も気になるところです。

これについて、一律に「○歳までなら大丈夫」と決めることはできません。

年齢だけではなく、年収、金融資産、既存借入、勤務先、購入する物件、利用する金融機関などによって、組める融資や返済期間が変わるためです。

ただ、老後の収入源として不動産を活用したいのであれば、
「定年直前になってから考える」のではなく、働いているうちに自分の選択肢を確認しておく
ことには意味があります。

年金対策だからこそ、「今」だけで物件を選ばない

年金対策として不動産投資を考える目的は、今すぐ大きな収益を得ることだけではありません。

10年後、20年後に、

「ローンがどこまで減っているのか」
「その物件からどの程度の収入が得られるのか」
「売却するという選択肢を残せているのか」

まで考えて物件を選ぶことが大切です。

FIELDでは、一棟アパート・マンションと区分マンションの両方を取り扱い、お客様の年齢や年収、資産状況、今後の資産形成まで踏まえて物件をご提案しています。

年金対策といっても、すべての人に同じ物件が合うわけではありません。

「自分の場合、老後までにどのくらいの資産をつくれるのか」
「一棟と区分なら、どちらが自分に合っているのか」

老後が近づいてから慌てて考えるのではなく、まずは今の自分にどのような選択肢があるのかを知るところから始めてみてはいかがでしょうか。

※本記事は2026年10月時点の制度・公表情報をもとに一般的な内容をご紹介しています。不動産投資には空室、家賃下落、金利上昇、修繕費、物件価格の変動などのリスクがあります。具体的な投資判断や税務については、個別の状況に応じて専門家等へご確認ください。

参考：

厚生労働省「令和8年度の年金額改定について」

国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」