「物件価格も高い。金利も以前より上がっている。それなら、今は不動産を買わない方がいいのでは？」
最近、不動産投資を検討している方から、こうした声を聞くことが増えています。

確かに、数年前と比べれば不動産を取り巻く環境は変わりました。
一方で、実際の市場を見ると、金利上昇を理由に不動産への投資が止まっているわけではありません。

CBREによると、2026年4～6月の事業用不動産への投資額は前年同期比17％増の1兆1,210億円となり、第2四半期としては金融危機後初めて1兆円を超えました。
個人向けの投資用マンションやアパートとは市場が異なりますが、金利が上がったから不動産を買う人がいなくなった、という単純な状況ではないことが分かります。

では、今も不動産を購入している人は何を見ているのでしょうか。

〇「価格が高いか」だけでは判断していない
投資用不動産の価格についても、一直線に上がり続けているわけではありません。

楽待が公表した2026年4～6月のデータでは、それまで価格上昇が続いていた一棟アパートと区分マンションで価格が下落する一方、一棟マンションは小幅に上昇し、過去最高額を更新しました。
つまり、「不動産価格は上がっているから買えない」と市場全体を一括りにすることが難しくなっています。

エリア、物件種別、築年数、賃貸需要によって状況は異なります。

だからこそ、現在動いている投資家は、単純に「安いか、高いか」だけでなく、その価格で購入した先に、どのような収益と資産価値が期待できるのかを見ています。

〇金利だけでなく「賃料」も動いている
不動産投資では、支出だけでなく収入を見ることも重要です。

東京カンテイによると、2026年8月の東京23区の分譲マンション賃料は5,170円／㎡となり、3カ月連続で上昇しました。首都圏全体でも3カ月連続の上昇となっています。

もちろん、すべての物件で家賃が上がるわけではありません。
ただ、金利だけを見て、「返済額が増えるから不動産投資は厳しい」と判断してしまうと、
賃貸需要や家賃、物件価格、将来の売却価格といった、他の重要な要素が抜け落ちてしまいます。

不動産投資は、一つの数字だけで判断できるものではありません。

〇今買っている人が見ているのは「買った後」
利回りは何％か。
金利は何％か。
毎月いくら残るのか。
もちろん、どれも大切です。

ただ、長期的に資産形成を考えるのであれば、それだけでは足りません。
「このエリアには今後も入居需要があるのか」
「5年後、10年後にも売却しやすい物件なのか」
「今回の融資によって、次の1件を買う余力は残るのか」
「区分を買うべきなのか、一棟を選ぶべきなのか」

こうしたところまで含めて考えることで、同じ価格・同じ利回りの物件でも評価は変わります。
今買うこと自体が正解なのではありません。

大切なのは、「今の市場だから買わない」「価格が高いから待つ」と決める前に、自分の資産状況ではどのような選択肢があるのかを知ることです。

〇市場が変わるほど、「誰と考えるか」が重要になる
価格が上がり、金利も動く現在の市場では、以前より物件選びが複雑になっています。

物件だけを見れば魅力的でも、融資条件を含めると判断が変わることがあります。
反対に、利回りだけでは候補から外していた物件でも、立地や賃貸需要、融資条件、出口まで考えると、長期的な資産形成の選択肢になる場合もあります。

FIELDでは、一棟・区分のどちらか一方に限定するのではなく、お客様の年収や資産状況、既存借入、今後の買い増しまで踏まえて物件と融資を一緒に考えています。

「今、この物件を買えるか」だけではなく、
「この物件を買ったあと、次にどうつながるのか」まで考える。
市場環境が変化している今だからこそ、こうした視点がより重要になっています。

「価格も金利も上がっているから、今は難しい」と感じている方も、一度、自分の場合はどのような選択肢があるのか整理してみてはいかがでしょうか。
物件を購入するかどうかを決める前に、今の市場で、自分には何ができるのかを知る。

そこから始めることで、不動産投資の見え方は変わるかもしれません。

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